« | Главная | »

Стоит ли занижать стоимость квартиры

Стоит ли занижать стоимость квартиры

Как оформить расписку при занижении стоимости квартирыНе секрет, что основная причина занижения стоимости продаваемой квартиры — это предписание закона, в соответствии с которым гражданин, продающий имущество, находившееся в его владении менее трех лет, в том числе жильё (квартиры) и автомобили, должен уплачивать налог в размере 13-ти процентов с разницы между ценами продажи и покупки. К объектам налогооблагаемой базы от продажи недвижимости относятся жилые дома, квартиры, комнаты, дачи, садовые домики или земельные участки, и налоговая база определяется по выбору налогоплательщика одним из двух способов: как разница между суммой, вырученной от продажи, и суммой, уплаченной в свое время за приобретение недвижимости, либо как разница между суммой от продажи и 1 млн рублей, разница и является налоговым вычетом. Разумеется, все суммы, как полученные, так и уплаченные, надо подтвердить документально.
Решение нашлось быстро: снизить фактическую сумму по договору купли-продажи и автоматически занизить размер уплачиваемого налога.
Оставшуюся сумму можно не указывать в договоре, а подтвердить распиской за квартиру. Разберем последствия принятия такого решения на конкретном случае с учетом фактора покупки квартиры по ипотеке.
Например, Вы продаете квартиру, цену которой собираетесь существенно занизить: покупали за 3 500 тыс. руб., а фактически продавать будете за 6 000 тыс. Покупателю это не интересно, поскольку банк, обеспечивающий ипотеку, не согласится указать сумму, скажем, 1 000 тыс. руб. Требуется указание действительной суммы. Наиболее вероятный вариант для покупателя, если он очень заинтересован в конкретном объекте, согласование цены квартиры с банком.
Продавец находится в интересной ситуации — если он владел квартирой менее трех лет, то обязан уплатить 13-процентный налог на доходы физических лиц. При росте цен на недвижимость от уплаты налога не всегда спасает вариант возмещения покупателем суммы налогов (разумеется, что вчера квартира стоила дешевле, чем сегодня), не говоря уже о втором. Скажем, если стоимость «однушки» – 2,5 млн рублей, то вычет в размере 1 миллиона означает уплату 13-процентного налога с 1,5 миллиона. В итоге продавец должен будет отдать государству 1,5 млн рублей*13%=195 тыс. рублей. То же самое ждет продавца, если он докажет, что купил эту «однушку» не менее, чем три года назад за 1 млн рублей. Поэтому продавец такой квартиры захочет отразить в документах либо сумму, которая была уплачена за квартиру (если она больше миллиона), либо 1 млн рублей.
В настоящее время банки заняли более лояльную позицию к занижению стоимости жилья, фактически содействуя сокрытию налогов, и часто указывают в договоре ипотеке цену в размере 1 000 тыс. руб. или незначительно больше. На остальную сумму традиционно пишется расписка за «неотделимые от квартиры улучшения», под чем предлагается понимать ремонт,  перепланировку, иные улучшения интерьера. Но через открытый банковский счет эти деньги не прогоняются, а передаются в руки или через банковскую ячейку, то есть с формальной точки зрения законных претензий быть не может.
Другой вопрос, что при занижении стоимости банки несут дополнительныеЗанижение цены квартиры в расписке риски, которые компенсируют повышением ставки по кредиту, дополнительными комиссиями. Также схема практически нереализуема для загородной недвижимости (коттеджа) или земельных участков.
Имейте в виду: налоговое законодательство учитывает уплату налога применительно к объекту и отчетному году, поэтому если квартирой владели два собственника поровну, то каждый из них имеет право на вычет в размере 500 тыс. рублей, или же вычет распределяется между всеми объектами недвижимости, проданными в календарном году.
Важный момент, о котором часто напоминается, но он забывается на практике. При признании сделки недействительной договор расторгается, а продавец обязан возвратить покупателю только ту сумму, которая была записана в договоре. Поэтому тем покупателям, которые покупают жильё на вторичном рынке с занижением в договоре ее стоимости, рекомендуется либо застраховать риск утраты права собственности, или тщательно проверить историю квартиры через соответствующие учреждения, для чего рекомендуем следующие статьи:
 
Виды мошенничества при покупке квартиры
Типичные схемы обмана покупателей квартиры
 

Рубрики: Расписки за квартиру | 43 комментария »

43 комментария на «Стоит ли занижать стоимость квартиры»

  1. наталья пишет:
    01.08.2013 в 9:56 дп

    n.amzarakova@ mail.ru

    [Ответить]

  2. наталья пишет:
    01.08.2013 в 4:35 пп

    Здравствуйте!!! Живем с молодым человеком в гражданском браке, собираемся покупать квартиру в ипотеку, часть средств на покупку дают наши родители в равных долях. Ипотеку берет на себя молодой человек. Скажите, возможно ли заверение у нотариуса документа, что квартира куплена на совместные средства?

    [Ответить]

  3. елена пишет:
    01.08.2013 в 7:12 пп

    ДОБРЫЙ ВЕЧЕР! ПОКУПАЕМ КВАРТИРУ. ПРОДАВЕЦ В ДОГОВОРЕ УКАЗЫВАЕТ СУММУ РАВНУЮ СУММЕ ЕГО ПОКУПКИ. ЕГО ДОГОВОР БЫЛ ЗАКЛЮЧЕН ГОД НАЗАД. КАКИЕ РАСПИСКИ МЫ ДОЛЖНЫ ПОЛУЧИТЬ И СКОЛЬКО? ОДНУ НА ВСЮ СУММУ? ДВЕ- СУММА ДОГОВОРА И РАЗНИЦА? С УВАЖЕНИЕМ. ЕЛЕНА.

    [Ответить]

    raspiska Reply:

    Здравствуйте, достаточно получение одной расписки на ту сумму, которую Вы фактически передаете продавцу.

    [Ответить]

  4. елена пишет:
    01.08.2013 в 7:12 пп

    БЛАГОДАРЮ ! ЕСЛИ ПРОДАВЕЦ ХОЧЕТ ПОЛУЧИТЬ РАСПИСКУ НА СУММУ,УКАЗАННУЮ В ДОГОВОРЕ. ВТОРУЮ СУММУ ПОД РЕМОНТ ? КВАРТИРА ПРИОБРЕТЕНА «ПОД ЧИСТОВУЮ» ОТДЕЛКУ. СЕЙЧАС РЕМОНТ СДЕЛАН.

    [Ответить]

    raspiska Reply:

    В данном случае продавец по понятным причинам старается занизить стоимость квартиры, ограничив ее только суммой договора. Вы можете согласиться и на две расписки, как он рпедлагает, но помните, что в случае расторжения договора продажи квартиры по каким-либо причинам и отказе продавца от возврата денег, в судебном порядке Вы скорее всего вернете только сумму, которая указана в договоре, без стоимости ремонта.

    [Ответить]

  5. Татьяна пишет:
    10.02.2014 в 5:49 дп

    Здравствуйте. Покупаю квартиру, которая была приобретена в ипотеку и долг перед банком пока не погашен. Мне предложено внести данную сумму до сделки с подтверждением справкой от банка о погашении долга. Какие возможные риски?

    [Ответить]

    raspiska Reply:

    Здравствуйте, в этом случае многое зависит от содержания договора ипотеки и позиции банка, поэтому рекомендуем проводить эту сделку в самом тесном сотрудничестве с банком, тем более, что скорее всего по условиям ипотеки его согласие на продажу квартиры обязательно.

    [Ответить]

  6. Татьяна пишет:
    10.02.2014 в 9:04 дп

    что должно быть прописано по этому поводу в договоре купли-продажи?

    [Ответить]

    raspiska Reply:

    По соглаешнию с банком стоит определять и ключевые условия купли-продажи.

    [Ответить]

  7. Алексей пишет:
    25.03.2014 в 10:41 пп

    Можно ли в договоре купли продажи указать стоимость квартиры 0 , а в расписке реальную сумму которые платит покупатель ?

    [Ответить]

    raspiska Reply:

    Можно, но имейте ввиду, что приоритет будет иметь сумма в договоре. В случае расторжения такого договора покупатель обязан вернуть указанную в нем сумму.

    [Ответить]

  8. Мария пишет:
    26.04.2014 в 9:39 пп

    Добрый день! Ситуация в следующем: в 2013году продали квартиру (3 собственника по 1/3 у каждого).В договоре купли-продажи указали неполную цену договора (вместо 8350т.р. всего 1200т.р.) На остальные суммы были расписки от каждого собственника-продавца. В результате один из продавцов собственников (несовершеннолетний ребенок) оказался обманут. Я, как мать сына, подала заявление в прокуратуру, чтоб проверили чистоту сделки. Также сейчас после звонка в налоговую составили декларацию, указав в ней полную стоимость квартиры с пояснениями по просьбе налоговой. Что в данном случае может грозить остальным собственникам-продавцам и покупателю? Заранее спасибо!

    [Ответить]

    raspiska Reply:

    Здравствуйте, чтобы давать такие заключения необходимо полное и детальное знакомство с ситуацией, в том числе доскональное изучение документов. Без всестороннего исследования получить ответ, к сожалению, в этом случае не возможно.

    [Ответить]

  9. Оксана пишет:
    30.08.2014 в 7:39 пп

    Здравствуйте.Я имею ПМЖ в Финляндии,в России есть в собственности квартира.Хочу ее продать.Имееться временая прописка более 2 лет.Узнала что надо заплатить 30 процентов в Налоговую.Это верно или учитываеться только после 1 мл.рублей?Спасибо.

    [Ответить]

    raspiska Reply:

    Если Вы не признаетесь резидентом РФ, то действительно такой налог должен быть уплачен. Другой вопрос, уведомляли ли Вы российскую сторону о не резидентстве.

    [Ответить]

  10. Ирина пишет:
    17.09.2014 в 12:35 пп

    Добрый день!!! Могу ли я обезопасить сделку при покупке квартиры реальная цена 2 млн.руб, а фактически по договору хотят оформить 1 350 000 рублей, распиской в которой укажет продавец что получил полную стоимость квартиры 2 000 000 руб., в том числе по договору 1 350 000 руб, и без договора 650 000 руб. И как правильно обозначить сумму без договора. Будет ли такая формулировка действительна для полного возврата денег при определенных обстоятельствах??? Спасибо.

    [Ответить]

    raspiska Reply:

    Здравствуйте, но при в таком случае при составлении расписки стоит отразить ее связь с продажей квартиры. Как минимум — сделать ссылку на договор купли-продажи квартиры.

    [Ответить]

  11. Владимир пишет:
    06.10.2014 в 5:26 пп

    Добрый вечер. Продал квартиру. по договору цена была 990 000 р реально за 3900000(соответственно написал расписку на всю сумму). прошло 6 лет, покупатель требует деньги, те что выше 990 000р. назад обвиняя в мошенничестве, мол ввели в заблуждение. якобы он должен был оплатить только 990 000. как быть?

    [Ответить]

    raspiska Reply:

    Здравствуйте, покупатель не мог не знать о настоящих условиях договоренности.

    [Ответить]

  12. Вероника пишет:
    16.10.2014 в 12:46 пп

    Здравствуйте!Покупаю квартиру у физ.лица,которая в собственности менее 3 лет.Покупаю за 3500 тыс.руб,в договоре указана цена 2856 тыс.руб.,из которых 2371 тыс.руб.субсидия,429 тыс.материнский капитал,которые продавец согласился ждать 2 месяца и 56000 рублей-наличные.Заложили неучтенные 700 тыс и учтенные 56 тыс в договоре деньги в ячейку,расписки пока нет,регистрируем право собственности в данный момент на меня и моих двоих детей.Продавец говорит,что он рискует больше меня,аргументируя,что право соб-ти я уже получу и там доли есть детей,поэтому наличные деньги берет из ячейки при предъявлении после регистрации права собственности без акта приема-передачи.Акт подпишет после получения всех денег по договору,те ждать 2 месяца.Как правильно написать расписку,чтобы в случае,если продавец передумает продавать, вернуть неучтенную в договоре сумму?И еще был внесен аванс и составлен договор о внесении аванса на 50 тысяч рублей,как их учесть?Для перевода субсидии банк требует расписку о получении продавцом наличных средств в размере 56 тысяч-мне следует брать 2 расписки,тогда я рискую потерять свои наличные средства или все таки есть форма расписки?Читала у вас на сайте про неотдилимые от квартиры улучшения

    [Ответить]

    raspiska Reply:

    Здравствуйте, здесь многое зависит от того, как были сформулированы положения договора. Например, касаемо акта приема-передачи квартиры, он должен подписываться одновременно с договором, но в любом случае, передаваться на регистрацию права собственности. Для того, чтобы продавец мог отказаться от договора купли-продажи, должны быть основания, например, неоплата вами суммы в 700 000 рублей. Поэтому, если эти деньги будут оплачены в срок, то оснований для расторжения договора нет. Для перевода субсидии банку нужно предъявить расписку только на те суммы, которые фигурируют в договоре.
    Насчет неотделимых улучшений вопрос пока в практике открытый, поэтому мы предлагаем составлять расписку не с конкретным предметом, а по определенным принципам, в соответствии с которыми из нее должна следовать связь полученных «неучтенных» денег с договором, для чего в расписке указать, что 700 000 передаются в связи с продажей квартиры и указать реквизиты квартиры и договора ее купли-продажи.

    [Ответить]

  13. Наталья пишет:
    27.10.2014 в 5:38 дп

    Здравствуйте!Родственница собирается покупать квартиру по сертификату как сирота,т.е.оплата безналичная.В сертификате сумма 990т.,за квартиру просят 850.Продавцы согласны отдать разницу, но хотелось бы подстраховаться.Можно ли составить какую-либо расписку, которая бы обязывала продавца гарантированно вернуть деньги?

    [Ответить]

    raspiska Reply:

    Здравствуйте, эту деталь можно отразить в договоре купли-продажи, так прямо и указать, что продавец обязуется уплатить разницу. А еще лучше — уплачивает разницу в момент подписания договора купли-продажи недвижимости.

    [Ответить]

  14. volodya пишет:
    30.10.2014 в 12:01 пп

    Действительно ли это так? Возможно ли избежать уплаты НДФЛ?
    Продаю квартиру по переуступке, ранее квартира приобретена по ДДУ ао 214ФЗ и зарегистринована в Россреесте, продаю жилье после сдачи доам, но до оформелния права собственности и подписания акта приема-передачи квартиры, куплена по одной цена, продаю по другой, и что вырученная сумма не считается доходом и не подпадает под налогообложение?
    Так ли это?

    [Ответить]

    raspiska Reply:

    В этом случае налог будет платиться в случае превышении цены в 1 млн. руб., за вычетом суммы в 1 млн. руб.

    [Ответить]

  15. Марина пишет:
    11.11.2014 в 11:23 пп

    Добрый день. Купил квартиру в ипотеку,банк в договоре указал сумму 990 000 руб., расписка на сумму 3 000 000 руб. Можно ли привлечь банк за мошеничество и сокрытие налогооблагаемой базы?

    [Ответить]

    raspiska Reply:

    Как правило банк интересует не столько формальная стоимость, сколько возможность удовлетворить свои требования из стоимости, поэтому в первую очередь под подозрением покупатель и продавец.

    [Ответить]

  16. Мария пишет:
    01.03.2015 в 3:31 пп

    Добрый день!Подскажите пожалуйста, можно ли признать сделку купли-продажи квартиры по заниженной цене, за 1,2млн.р. недействительной(была 3-хсторонняя сделка, одновременно покупались комната за 2,4млн.р. и другая квартира за 5,5млн.р.)? Другие продавцы провели такую сделку специально, чтобы не платить налоги (квартира была в собственности менее 3-х лет). Примет ли налоговая при проверке данные факты (продажа по заниженной цене и одновременная покупка по более высокой цене)? Что грозит продавцам?

    [Ответить]

    raspiska Reply:

    Здравствуйте, для успешного оспаривания такой сделки необходимо иметь веские доказательства. Сделка может быть либо признана недействительной, либо заключенной на действительную сумму. Продавцам может быть доначислен налог при наличии судебного решения.

    [Ответить]

  17. Елена пишет:
    17.03.2015 в 12:07 пп

    Подскажите, у нас обмен квартирами, обе менее 3х лет в собственности, мою 1 комнатную я продаю по той же цене что и в предыдущем договор 1,65 млн., а покупаю 3х комнатную, но она приватизирована менее 3х лет и продавать ее нужно за 1млн., чтобы не платить налог,если в договор внести пункт: Стороны, руководствуясь с. ст. 421 (свобода договора), 461 (ответственность продавца в случае изъятия товара у покупателя) ГК РФ, пришли к соглашению, что в случае расторжения судом настоящего договора, либо признания его судом недействительным по обстоятельствам, возникшим по вине Продавца, в том числе вследствие нарушения прав третьих лиц, которые суд сочтет подлежащим удовлетворению, и изъятия квартиры у Покупателя, Продавец обязуется приобрести на имя Покупателя равнозначное по потребительским качествам жилое помещение (квартиру) в доме аналогичной категории, в том же районе города Салехарда или передать Покупателю денежные средства для самостоятельного приобретения ми жилой площади (квартиры), исходя из стоимости аналогичного жилья, действующей на рынке недвижимости на момент расторжения настоящего договора либо признания его судом недействительным, а также возместить все понесенные Покупателем убытки и расходы, связанные с приобретением настоящей квартиры. При этом квартира не может быть изъята у Покупателя до полного выполнения вышеуказанных обстоятельств и до полного возмещения всех убытков и расходов. — это будет гарантией не остаться с 1 млн.????? Доплату по расписке. И еще как относятся органы к таким сделкам, что 3х комнатная (правда в ужасном состоянии) дешевле 1 комнатной (с хорошим ремонтом????

    [Ответить]

    raspiska Reply:

    Здравствуйте, органы относятся по-разному.

    [Ответить]

  18. Татьяна пишет:
    28.03.2015 в 7:49 пп

    Здравствуйте! В случае, если квартира переходит по наследству, то каким образом рассчитать налоговую базу? Спасибо.

    [Ответить]

    raspiska Reply:

    Здравствуйте, правила расчета налоговой базы определены в налоговом кодексе.

    [Ответить]

  19. наталья пишет:
    14.04.2015 в 9:31 пп

    Здравствуйте!покупала квартиру почти 3 года назад. в договоре указана сумма 900. разницу распиской на стройматериалы.10 мл.теперь хочу ее продать ,покупатели ждать до 3 лет не могут.какую лучше указать сумму чтобы не платить большой налог,и не вызывать вопросов налоговой?

    [Ответить]

    raspiska Reply:

    Можно также указать заниженную стоимость на материалы. С квартирами это обычное дело.

    [Ответить]

  20. Маргарита пишет:
    06.05.2015 в 11:54 пп

    Здравствуйте,подскажите,пожалуйста,покупаю квартиру за мат капитал,фактическая стоимость квартиры 200 000,в договоре стоит цена 450 000,сделку оформляем через компанию,которая занимается займами,сделку оформили,завтра собиралась передавать деньги продавцу,расписку напишем на сумму 450 000,но вечером он позвонил и попросил дать ему ещё одну расписку на сумму 200 000,якобы для родственников (долевая собственность,4 человека,он по доверенности продаёт),потому как они не верят ему,якобы он их обманывает и 250 000 себе присвоить хочет. Какие последствия может иметь для меня такая расписка,стоит ли чего-то опасаться или она не будет иметь юридической силы?

    [Ответить]

    raspiska Reply:

    В данном случае расписку должен давать покупатель как получатель денег, непонятно, какая расписка требуется от Вас.

    [Ответить]

  21. Анжелика пишет:
    05.06.2015 в 9:59 дп

    Добрый день!
    У нас такая история: покупаю квартиру за 5 млн. у людей, которые её приватизировали менее 3 лет назад. При этом беру ипотеку в банке, также использую материнский капитал. такой вопрос: можно при всех этих аспектах офорить на меня дарственную? (собственники хотят уйти от налога) и чем мне это может грозить?
    Большое спасибо!

    [Ответить]

    raspiska Reply:

    Здравствуйте, Вам в этом случае нужно будет также заплатить налог на подарок.

    [Ответить]

  22. рузиля пишет:
    04.09.2015 в 5:14 пп

    Здравствуйте! Продали квартиру за 1000 по договору купли продажи , а фактическую себестоимость написали в расписке.теперь покупатели требуют 13 % от квартиры либо же грозятся подать в суд, т.к намерины вернуть 13% от квартиры.что нам грозит в этой ситуации?хотя они оба пенсионеры и и все было по взаимному согласию.

    [Ответить]

  23. Andrey пишет:
    11.11.2015 в 8:54 пп

    Продажа кв-ры. Придётся платить налог с 2 200 000р ?, если в договоре указать сумму продажи кв-ры, а остальную сумму на улучшение условий жилья отчуждаемой квартиры. Например 1 600 000р. продажа кв-ры + 600 000р. улучшение жилья. Кадастровая стоимость 1 955 776р. Покупка была за 1 415 200р.

    [Ответить]

  24. Марат пишет:
    09.02.2016 в 9:07 пп

    Добрый вечер. Продавец хочет занизить цену чтобы меньше платить налог(квартира в собственности менее 3 лет), всю остальную сумму придется отдать на руки. как лучше себя застраховать от обмана. какой из вариантов расписки применить? чтобы в суде при расторжении договора вернутьсвои деньги

    [Ответить]

Комментарии

Яндекс.Метрика